외국인도시민박업, 실증특례, 단기임대의 차이점

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외국인도시민박업 · 실증특례 · 단기임대  비교 가이드

비슷해 보이지만 적용 법과 목적이 달라요. 아래 카드와 표로 누구에게·어디서·어떻게 운영하는지 깔끔하게 확인하세요.

외국인도시민박업실증특례단기임대

핵심 포인트 — 카드로 10초 요약

① 외국인관광 도시민박업

• 목적: 도시 주택에서 외국인 관광객의 가정문화 체험
• 요건: 연면적 230㎡ 미만, 호스트 거주, 객실별 감지기·소화기, (개별난방 시) CO경보기, 외국어 안내, 해당 건물의 연식 확인 (지자체마다 허용되는 연식을 확인할것)
• 대상: 원칙 외국인 (예외적 내국인 허용 사례 존재)
• 영업일수 상한 없음 — 안전·위생 기준 준수

② 공유숙박 실증특례

• 목적: 도심 공유숙박을 조건부·한시로 시험 허용
• 기본적인 요건은 외국인도시민박업과 비
• 방식: 지정 지역·플랫폼에서만 운영, 데이터 보고·보험 등
• 대상: 내·외국인 모두 가능(지정서 범위)
• 연간 영업일수 제한 (통상 180일 내)

③ 주택 단기임대

• 목적: 임대차를 통한 거주 제공(숙박업 아님)
• 기간: 최소 7일이상 계약해야하고 그 이하의 계약은 불법의 여지가 있음.
• 숙박업이 아니라서 침구류, 식기류 등 숙박용품을 제공할 경우 공중위생법상 불법 숙박업이 될 수 있으니 주의할것. 
• 주의: 30일 미만 반복 임대는 숙박업 해당 소지
• 대상: 내·외국인 동일, 건축·관리규약 준수

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비교표 ① — 목적·대상·운영 범위

구분제도 목적이용 대상입지/공간체류·영업 제한

외국인도시민박업	외국인 관광객의 가정문화 체험 숙박	원칙 외국인 (예외적 내국인 가능)	도시 주택 (호스트 거주, 부분/전체 공유)	상한 없음 — 지자체 안전·위생 기준 준수
실증특례	도심 공유숙박 조건부 시험	내·외국인	지정 지역·플랫폼에서 호스트 주택 공유	연간 일수 제한 (지정서 기준, 통상 180일)
단기임대	거주 목적의 임대차	내·외국인	주거용 건축물(건축·관리규약 준수)	장기 거주 전제(30일 미만 반복 제공은 숙박업 소지)

※ “30일”은 실무상 거주/숙박을 가르는 대표 기준입니다. 관할 지자체 해석을 반드시 확인하세요.

비교표 ② — 등록·안전·판매·관리

구분등록/신고안전 설비판매 채널운영 관리

외국인도시민박업	관할 지자체 관광사업 등록, 230㎡ 미만, 호스트 거주, 외국어 안내	객실별 감지기·소화기, (개별난방) CO경보기, 대피도/표지	주요 OTA/자체 예약 — 법규 범위 내 자유	위생·소방 점검, 숙박대장, 민원 대응
실증특례	지정서 조건 준수, 지정 플랫폼 필수	민박 수준 이상 + 책임보험 + 데이터 보고	지정 플랫폼 사용 (타 채널은 지정서 확인)	연간 일수 집계·보고, 위반 시 특례 취소 가능
단기임대	임대차 계약, 확정일자/전입, 임대사업자 등록(선택/지역)	숙박 설비 의무 아님 (안전·관리 책임은 존재)	부동산 중개/직거래 중심 (OTA 숙박판매 부적합)	용도·관리규약 준수, 소음·위생 등 입주자 관리

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상황별 선택 가이드

1. 도시 주택 + 외국인 위주→외국인도시민박업등록을 검토하세요.
2. 도심 + 내/외국인 모두 + 테스트 운영→실증특례가능 지역/플랫폼인지 확인하세요.
3. 거주 목적 월세/장기체류→단기임대(장기거주 임대)로 진행하세요.30일 미만 반복 숙박 판매는 피하기.

TIP. 표의 조건은 지자체·지정서에 따라 세부가 달라질 수 있습니다. 실제 영업·계약 전에 관할 지자체 공문/조례와 최신 지침을 확인하세요.

© 2025 숙박 정책 블로그. 본 글은 일반 정보입니다. 실제 신고·계약 전 전문기관·지자체 확인을 권장합니다.